Casa Mirador

Anteproyecto de vivienda de dos niveles con terraza y asador en la azotea, en un lote de 10 × 15 m, con estacionamiento para 4 vehículos. Toma la distribución del apartamento 209 como base.

Conceptual · no apto para licencia

Nivel 1 · Planta baja

Cotas en metros · ejes a muros

Nivel 2 · Planta alta

Cotas en metros · ejes a muros

Nivel 3 · Terraza y asador

Cotas en metros · azotea transitable
  • Mirador al oeste: desde aquí se ven los volcanes Acatenango y Fuego, así que la sala exterior con fogata mira hacia allá. De ese lado los atardeceres caen detrás de los volcanes, y de noche a veces se ve la lava del Fuego.
  • Muro perimetral de 1.10 m de alto y 15 cm de grueso. Del lado oeste baja a 0.60 m, con vidrio templado encima hasta 1.10 m, para que el muro no tape la vista sentado.
  • Ceniza del Fuego: cuando el viento la trae, cae en la zona. Conviene usar muebles de exterior fáciles de limpiar y mantener limpias las bajadas de agua.
  • Asador empotrado sobre el muro del lado este, con meseta y lavatrastos. Necesita una campana con chimenea que salga por encima del muro para que el humo no se quede en la terraza. Conviene dejar la tubería de agua y la de gas ya instaladas.
  • Pérgola sobre el asador y la mesa para 6, para dar sombra y proteger de la lluvia. Al fondo quedan las tumbonas, y el asador queda de espaldas al muro este, así que el que asa también ve los volcanes.
  • Casetón: la escalera termina en un cuartito techado con puerta. Así no entra agua a la casa. El tinaco va encima del casetón, para que no le quite espacio ni vista a la terraza.
  • Losa: el ingeniero la tiene que calcular como azotea transitable para reuniones (más gente, el asador, macetas y el tinaco), con pendiente del 2 % hacia las bajadas de agua e impermeabilizante.

Estacionamiento

Los 10 m de frente se usan completos: 4 plazas de 2.50 × 6.00 m, sin columnas en medio.

  • El Challenger SXT mide unos 5.03 m de largo y 1.92 m de ancho sin espejos. Cabe con espacio de sobra a lo largo.
  • Si los cuatro carros miden unos 2 m de ancho, entre uno y otro quedan como 0.50 m. Se puede bajar, pero las puertas abren a medias.
  • Truco: estaciona alternando de frente y de retroceso, así dos puertas de conductor nunca quedan una frente a otra.
  • Con 6 m de fondo caben carros de hasta unos 5.5 m. Para una pickup doble cabina larga (≈5.9 m) habría que llevar el fondo a 6.5 m y achicar el patio.
  • El portón tiene que abrir casi los 10 m. Un portón abatible chocaría con los carros, así que conviene uno corredizo de dos hojas o uno seccional o levadizo.
Para los cuatro carros con holgura harían falta unos 11–12 m de frente. Con 10 m caben, pero ajustados.

Normativa municipal

El municipio tiene su propio reglamento de construcción y urbanismo. Su texto completo no está en internet, así que estos datos hay que confirmarlos en persona.

  1. Licencia de construcción en la Dirección Municipal de Planificación (DMP).
  2. Requisitos que suelen pedir: formulario de la DMP, documento de identidad, solvencia municipal e impuesto predial al día, escritura o certificación del registro, planos firmados por arquitecto o ingeniero colegiado activo y pago de la tasa.
  3. Sismo: la zona es de alta sismicidad. La estructura (block reforzado, soleras, columnas y losa) la debe diseñar un ingeniero según las normas sísmicas vigentes.
  4. Vecinos: el diseño deja los muros laterales ciegos, sin ventanas hacia los lotes de los lados. La luz entra por el frente, por el fondo y por la ventana de la escalera. El Código Civil regula las ventanas con vista al vecino y no pude confirmar la distancia exacta.
Pregunta en la DMP: alineación municipal y retiro frontal, altura máxima o número de niveles, porcentaje de ocupación, si se permite un balcón volado hacia el fondo, y si hay drenaje o hace falta fosa séptica con pozo de absorción.

Cómo se adaptó el apartamento

  • Nivel 1: el dormitorio principal pasa a bodega, con puerta doble al estacionamiento para meter cosas grandes. El dormitorio de abajo a la izquierda pasa a cuarto de visitas, con ventana al patio. El dormitorio del medio pasa a escalera en U. El baño queda de baño social y el comedor con la cocina se mantienen.
  • Nivel 2: dos cuartos al frente, la escalera al centro, un baño de 11.5 m² (un baño normal mide unos 4 m²) con ducha amplia, tina y lavamanos doble, y la sala al fondo con un ventanal de 4.5 m.
  • La vista: desde la sala del nivel 2 se ve el campo abierto que hay hacia el sur. Desde la terraza se ven, hacia el oeste, los volcanes Acatenango y Fuego por encima del lote vecino. Además, el sol del sur entra a la sala y la calienta, algo que se agradece en un clima fresco.
  • Nivel 3: la misma escalera en U sigue hasta la azotea y termina en un casetón techado. El resto es terraza abierta con muro perimetral.
  • Altura: la escalera está calculada para unos 3.00 m de piso a piso en cada tramo: 17 contrahuellas de unos 17.6 cm y huellas de 28 cm. Con la azotea y el muro, la casa mide unos 7.5 m de alto, y unos 8.5 m hasta el techo del casetón. Esa altura también hay que confirmarla en la municipalidad.

Opciones para la siguiente versión

  • Sala más grande hacia la calle: extender el nivel 2 unos 2.5 m sobre el estacionamiento daría unos 25 m² más con vista al frente. Necesita vigas largas y sale más cara.
  • Balcón al fondo (punteado en el plano) de 1.20 m sobre el patio, si la municipalidad lo permite.
  • Techar el estacionamiento con una pérgola o una lámina.
  • Proteger la vista: si el dueño del lote de la izquierda construye 3 niveles, la terraza podría quedarse sin volcanes. Conviene averiguar quién es el dueño y qué piensa construir antes de definir la altura final.
  • Camino trasero: asumí que no existe. Si queda como paso para otros lotes, conviene revisarlo en la escritura o en el plano de lotificación.

Plano base: distribución del apartamento 209.